評(píng)估程序

（1）明確評(píng)估目的。不同的評(píng)估目的，其所評(píng)估的價(jià)值的內(nèi)涵也不完全相同。建（構(gòu)）筑物評(píng)估主要有土地使用權(quán)出讓評(píng)估、建（構(gòu)）筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估、企業(yè)改制行為涉及的建（構(gòu)）筑物評(píng)估、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及的建（構(gòu)）筑物評(píng)估、建（構(gòu)）筑物租賃價(jià)值評(píng)估、建（構(gòu)）筑物抵押評(píng)估、建（構(gòu)）筑物評(píng)估、建（構(gòu)）筑物課稅評(píng)估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估等，因此，在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委估方提出評(píng)估目的，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員需要將評(píng)估目的明確地寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。

（2）了解評(píng)估對(duì)象。即對(duì)被評(píng)估建（構(gòu)）筑物的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。建筑物實(shí)體狀態(tài)了解的內(nèi)容包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施等。

建筑物的權(quán)益狀態(tài)了解的內(nèi)容包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。

（3）確定評(píng)估基準(zhǔn)日。所謂確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。由于建（構(gòu)）筑物價(jià)格經(jīng)常處于變化之中，而且建（構(gòu)）筑物價(jià)格隨其價(jià)格影響因素的變化而變動(dòng)，因此，評(píng)估人員必須事先確定所評(píng)估的具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。存貨的清查盤(pán)點(diǎn)，通常由委托方完成，并由委托方提供存貨賬表清單。評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員如何利用這些資料，就成為評(píng)估工作的程序之一。根據(jù)委托方提供的存貨賬表清單，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的主要工作內(nèi)容有兩項(xiàng)：一是通過(guò)抽的方式來(lái)核實(shí)、驗(yàn)證、存貨賬表清單與實(shí)際數(shù)量、狀況的一致性。抽的范圍和比例，應(yīng)根據(jù)委托方（或資產(chǎn)占有方）的管理水平以及評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為確定。二是核實(shí)存貨的權(quán)屬。

評(píng)估實(shí)踐中，關(guān)于用抽查方式核實(shí)、驗(yàn)證存貨賬表清單與實(shí)際數(shù)量、狀況的一致性，一般有以下幾種情形：

（1）委托方（或資產(chǎn)占有方）的存貨管理水平好，核算基礎(chǔ)好，抽查范圍和比例可以小一些。

（2）如果存貨評(píng)估結(jié)論對(duì)委托方（或資產(chǎn)占有方）的利害關(guān)系大，則應(yīng)對(duì)金額較大、易出現(xiàn)誤差的資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)核。

（3）如果抽查結(jié)果表明賬實(shí)誤差對(duì)評(píng)估結(jié)論沒(méi)有影響，則可以認(rèn)為委托方（或資產(chǎn)占有方）提供的存貨賬表清單資料可以直接利用；賬實(shí)誤差對(duì)評(píng)估結(jié)論影響較小，則可以重點(diǎn)對(duì)量大值高的存貨重新清，其他則按抽查情況作適當(dāng)調(diào)整，從而利用存貨賬表清單資料；賬實(shí)誤差對(duì)評(píng)估結(jié)論影響較大，提供的存貨賬表清單資料基本不能利用，應(yīng)按評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同的約定重新進(jìn)行的清。

（4）對(duì)于由第三方保管或控制的存貨，如果占整體資產(chǎn)數(shù)量和金額的比例較大，或者對(duì)評(píng)估結(jié)論影響較大，在切實(shí)可行的情況下，應(yīng)進(jìn)行清查核實(shí)，至少應(yīng)向持有被評(píng)估單位存貨的第三方發(fā)出函證，獲取存貨的數(shù)量和狀況信息。

（5）存貨評(píng)估核實(shí)工作，還應(yīng)查明存貨有無(wú)霉?fàn)€、變質(zhì)、毀損，有無(wú)超儲(chǔ)呆滯等。與固定資產(chǎn)不同，存貨一般不會(huì)出現(xiàn)磨損，以及大面積的技術(shù)性、功能性陳舊，但存貨有時(shí)會(huì)出現(xiàn)損耗，這種損耗除反映為數(shù)量減少外，也反映在實(shí)體損耗和質(zhì)量下降上。例如，木材因日曬雨淋出現(xiàn)腐爛，鋼材因氧化生銹，食品藥品及化學(xué)試劑因存放過(guò)久而變質(zhì)或效用降低等等。這些情況勢(shì)必會(huì)影響存貨的價(jià)值，在評(píng)估時(shí)應(yīng)加以考慮。在存貨清核實(shí)中，應(yīng)進(jìn)行必要的檢測(cè)和技術(shù)鑒定工作。

評(píng)估實(shí)踐中，特別是對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)規(guī)定、上市公司并購(gòu)及重大資產(chǎn)重組規(guī)定有要求，同時(shí)開(kāi)展財(cái)務(wù)審計(jì)工作的評(píng)估項(xiàng)目，可以充分利用注冊(cè)會(huì)計(jì)師的存貨監(jiān)盤(pán)資料，綜合判斷存貨賬表清單資料的可利用性。但應(yīng)特別注意注冊(cè)會(huì)計(jì)師實(shí)施存貨監(jiān)盤(pán)的資料能否直接用于評(píng)估，并充分關(guān)注存貨監(jiān)盤(pán)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題對(duì)利用存貨賬表清單資料進(jìn)行評(píng)估的影響。定期盤(pán)點(diǎn)存貨、合理確定存貨的數(shù)量和狀況是企業(yè)的日常工作。注冊(cè)會(huì)計(jì)師為獲取有關(guān)存貨數(shù)量和狀況的充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)而實(shí)施存貨監(jiān)盤(pán)。存貨監(jiān)盤(pán)作為一項(xiàng)核心的審計(jì)程序，可以獲取證據(jù)以證實(shí)被審計(jì)單位記錄的所有存貨確實(shí)存在，并屬于被審計(jì)單位的合法財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也已經(jīng)反映了被審計(jì)單位擁有全部存貨。注冊(cè)會(huì)計(jì)師實(shí)施存貨監(jiān)盤(pán)包括以下程序：評(píng)價(jià)管理層用以記錄和控制存貨盤(pán)點(diǎn)結(jié)果的指令和程序；觀察管理層制定的盤(pán)點(diǎn)程序的執(zhí)行情況；檢查存貨。存貨監(jiān)盤(pán)中，注冊(cè)會(huì)計(jì)師并不協(xié)助被審計(jì)單位的存貨盤(pán)點(diǎn)工作?？紤]評(píng)估工作效率，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員可以與注冊(cè)會(huì)計(jì)師共同確定檢查存貨的范圍和比例，共同實(shí)施存貨核實(shí)工作；在確定存貨的范圍和比例時(shí)，應(yīng)充分考慮滿(mǎn)足評(píng)估工作的需要。

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